China tiene un problema de vivienda. Uno muy grande. Tiene casi cuatro millones de apartamentos que nadie quiere comprar, una extensión combinada de espacio habitable no deseado aproximadamente en el área de Filadelfia.
Xi Jinping, el líder del país, y sus adjuntos han pedido al gobierno que los compre.
El plan, anunciado la semana pasada, es la medida más audaz de Beijing hasta el momento para detener la crisis inmobiliaria que amenaza a una de las economías más grandes del mundo. Tampoco fue suficiente.
China tiene un problema mayor escondido detrás de todos esos apartamentos vacíos: incluso más casas que los promotores ya han vendido pero no han terminado de construir. Según una estimación conservadora, la cifra asciende a unos 10 millones de apartamentos.
La escala del auge inmobiliario de China ha sido impresionante. El alcance de su implacable colapso, que comenzó hace casi cuatro años, sigue siendo vasto y poco claro.
Los líderes de China ya estaban gestionando una desaceleración después de tres décadas de crecimiento de dos dígitos, antes de que la crisis inmobiliaria creara una recesión que se está escapando de su control. Pocos expertos creen que Beijing pueda hacer una transición hacia un crecimiento más sostenible sin lidiar con todos esos departamentos vacíos y los desarrolladores que han hecho todo lo posible para construirlos. En total, se deben billones de dólares a constructores, pintores, agentes inmobiliarios, pequeñas empresas y bancos de todo el país.
Después de décadas de promover el mayor auge inmobiliario de la historia del mundo, que le permitió convertirse en casi un tercio del crecimiento económico de China, Beijing intervino repentinamente en 2020 para recortar el dinero fácil que impulsó la expansión, lo que desencadenó una cadena de fracasos que conmocionó a una nación de compradores de vivienda.
Fue la primera prueba de la determinación de Beijing de liberar a la economía china de su dependencia de décadas de la construcción para sostener la economía.
Ahora el gobierno enfrenta otra prueba de su determinación. Para acabar con los excesos del pasado, en los últimos años se ha demostrado que ninguna empresa inmobiliaria es demasiado grande para quebrar. Pero cuando decenas de grandes promotores quebraron, borraron cualquier confianza que quedara en el mercado inmobiliario. Desde entonces, las autoridades han intentado todo lo posible para restaurar el optimismo entre los compradores. Nada funcionó.
Con pocos interesados, incluso los desarrolladores que siguen en pie están al borde del incumplimiento. Y están estrechamente vinculados con los bancos locales y el sistema financiero que sustenta al gobierno en cada pueblo, pueblo y ciudad. Una estimación reciente de la firma de investigación Rhodium Group sitúa el endeudamiento de todo el sector inmobiliario nacional, incluidos préstamos y bonos, en más de 10 billones de dólares, de los cuales sólo se ha reconocido una pequeña parte.
“Ahora mismo parece un riesgo no poder vender casas, pero no lo es. Más promotores irán a la quiebra”, afirmó Dan Wang, economista jefe del Hang Seng Bank. Los primeros grandes promotores que fracasaron, como China Evergrande, tenían problemas ocultos a plena vista.
El impago inicial de Evergrande en diciembre de 2021 generó temores del “momento Lehman” de China, en referencia al colapso de Lehman Brothers en 2008, que desencadenó una crisis financiera mundial. Las consecuencias, sin embargo, se gestionaron cuidadosa y silenciosamente gracias al apoyo político que permitió a Evergrande terminar de construir muchos apartamentos. Cuando un juez ordenó la liquidación de la empresa hace cinco meses, Evergrande había dejado efectivamente de ser una empresa rentable.
Pero China tiene decenas de miles de pequeños desarrolladores en todo el país. La única forma en que los funcionarios pueden detener la caída libre del mercado, dijo Wang, es rescatar a algunos desarrolladores de tamaño mediano en las ciudades donde la crisis es más aguda.
En cambio, los principales líderes de China están cambiando su atención hacia los millones de apartamentos que nadie quiere comprar, prometiendo transformarlos en viviendas sociales a alquileres más bajos. Han comprometido 41.500 millones de dólares para ayudar a financiar préstamos para que las empresas estatales comiencen a comprar propiedades no deseadas, lo que en conjunto equivale a ocho mil millones de pies cuadrados, de los cuales poco más de cuatro mil millones de pies cuadrados son apartamentos sin vender, según la Oficina Nacional de Estadísticas.
Cuando se anunció la respuesta de Beijing la semana pasada, las acciones de los desarrolladores inicialmente subieron. Pero algunos críticos dicen que la iniciativa llegó demasiado tarde. Y la mayoría asumió que se necesitaría mucho más dinero. Las estimaciones oscilaron entre 280.000 y 560.000 millones de dólares.
Los funcionarios de Beijing comenzaron a suavizar su enfoque el año pasado. Ordenaron a los bancos que canalizaran préstamos y otros tipos de financiación a docenas de empresas inmobiliarias que consideraran lo suficientemente buenas como para incluirlas en una “lista blanca” del gobierno.
El apoyo no fue suficiente para evitar que los precios de la vivienda se desplomaran.
Los políticos han utilizado otras palancas. Hicieron el mayor recorte jamás visto en las tasas hipotecarias. Han probado programas piloto para lograr que los residentes intercambien apartamentos viejos y compren otros nuevos. También ofrecieron préstamos a bajo coste a algunas ciudades para probar la idea de comprar apartamentos no vendidos.
En total, las autoridades locales han experimentado con más de 300 medidas para impulsar las ventas y apoyar a las empresas inmobiliarias, según Caixin, un medio de noticias de negocios chino.
Sin embargo, el número de viviendas sin vender siguió alcanzando nuevos niveles. Los precios de las viviendas nuevas continuaron cayendo. Entonces, a fines de abril, Xi y sus 23 principales políticos comenzaron a discutir la idea de sacar del mercado algunos de esos apartamentos no deseados en un programa similar al Programa de Alivio de Activos en Problemas, que el gobierno de Estados Unidos estableció a raíz del colapso. del mercado inmobiliario americano.
La semana pasada, el máximo funcionario de China a cargo de la economía, el viceprimer ministro He Lifeng, convocó una reunión en línea de funcionarios de todo el país y dio la noticia: era hora de empezar a comprar apartamentos. No mucho después, el banco central flexibilizó las normas hipotecarias y prometió poner a disposición miles de millones de dólares para ayudar a las empresas estatales a comprar apartamentos.
La medida subrayó cuán preocupado estaba el gobierno por las disfunciones del mercado inmobiliario.
Sin embargo, tan pronto como los medios estatales informaron del llamado de He a los gobiernos locales para comprar los apartamentos no vendidos, los economistas comenzaron a hacer preguntas.
¿Esperaría que los gobiernos locales compraran todos los apartamentos no vendidos? ¿Qué pasa si, a su vez, no pueden encontrar compradores? Y había que pagar un precio: los economistas calcularon que tal programa tendría que ascender a cientos de miles de millones de dólares, no decenas de miles de millones.
Aún más preocupante es que para algunos el banco central ya había iniciado discretamente un programa de recompra de apartamentos para ocho ciudades muy afectadas, comprometiendo 14 mil millones de dólares en préstamos de bajo costo, de los cuales sólo se habían utilizado 280 millones de dólares. Esos gobiernos no parecían interesados en utilizar los préstamos por la misma razón que los consumidores no querían comprar viviendas en ciudades más pequeñas.
Una gran diferencia ahora, dijo John Lam, jefe de investigación de bienes raíces de China en el banco suizo UBS, es la voluntad política. Los líderes más poderosos del país han dicho que apoyan un plan de recompra. Esto ejercerá presión política sobre los funcionarios para que actúen.
“El gobierno local puede adquirir los apartamentos con pérdidas”, dijo Lam.
Sin embargo, en lugares donde la población se está reduciendo, que son algunas de las mismas ciudades y pueblos donde los desarrolladores se han expandido más agresivamente, habrá poca necesidad de proyectos de vivienda social.
La visión optimista es que Beijing ha planeado más.
“Beijing va en la dirección correcta cuando se trata de poner fin a la épica crisis inmobiliaria”, escribió Ting Lu, economista jefe para China del banco japonés Nomura, en un correo electrónico a sus clientes.
La tarea, añadió, era ardua y requería “más paciencia a la espera de medidas más draconianas”.
