Podría parecer un momento ideal para comprar un condominio.
Para muchos propietarios lo es. Los alquileres se han disparado en los últimos años debido a la escasez de viviendas en gran parte del país y a una ola de alta inflación.
Pero un número creciente de propiedades de alquiler, especialmente en el sur y el suroeste, están en problemas financieros. Sólo algunos han dejado de hacer pagos hipotecarios, pero los analistas temen que hasta el 20 por ciento de todos los préstamos para propiedades de alquiler puedan estar en riesgo de impago.
Si bien los alquileres aumentaron durante la pandemia, el aumento se estancó en los últimos meses. En muchas partes del país, los alquileres están empezando a bajar. Las tasas de interés, elevadas por la Reserva Federal para combatir la inflación, han encarecido mucho las hipotecas para los propietarios de edificios. Y si bien las viviendas siguen siendo escasas en muchos lugares, es posible que los desarrolladores hayan construido demasiados apartamentos de alta gama en ciudades que ya no atraen a tantos inquilinos como en 2021 y 2022, como Houston y Tampa, Florida.
Estos problemas aún no se han convertido en una crisis, porque la mayoría de los propietarios de condominios, conocidos en la industria inmobiliaria como propiedades multifamiliares, no están atrasados en los pagos de sus préstamos.
Según el Consejo de Finanzas de Bienes Raíces Comerciales, una asociación industrial entre cuyos miembros se incluyen prestamistas e inversores, sólo el 1,7% de los préstamos multifamiliares tienen un retraso de al menos 30 días, en comparación con aproximadamente el 7% de los préstamos para oficinas y alrededor del 6% de los préstamos para hoteles y tiendas. .
Pero muchos grupos industriales, agencias de calificación y firmas de investigación temen que muchos más préstamos para departamentos puedan quedar en mora. Los préstamos multifamiliares constituyen la mayoría de los préstamos agregados recientemente a las listas de vigilancia compiladas por expertos de la industria.
“El mercado de viviendas multifamiliares no es un problema grave en este momento, pero está bajo la atención de todos”, dijo Lisa Pendergast, directora ejecutiva de la junta de bienes raíces.
Las preocupaciones sobre los préstamos para apartamentos se suman a una serie de problemas que afectan a la industria de bienes raíces comerciales. Los edificios de oficinas más antiguos están sufriendo debido al cambio hacia el trabajo desde casa. Los hoteles están sufriendo porque la gente realiza menos viajes de negocios. Los centros comerciales llevan años perdiendo terreno frente a las compras online.
Los problemas que enfrentan los condominios son variados. En algunos casos, los propietarios tienen dificultades para llenar unidades y generar ingresos suficientes. En otros, los apartamentos están llenos de inquilinos que pagan, pero los propietarios no pueden aumentar los alquileres lo suficientemente rápido como para encontrar el dinero para cubrir los crecientes pagos de los préstamos.
Como resultado, casi uno de cada cinco préstamos multifamiliares está ahora en riesgo de impago, según una lista mantenida por el proveedor de datos CRED iQ.
Lo que más preocupa a los analistas es alrededor de un tercio de las hipotecas multifamiliares emitidas con tipos de interés variables. A diferencia de las típicas hipotecas a tasa fija, estos préstamos han requerido pagos cada vez mayores a medida que las tasas de interés han aumentado en los últimos dos años.
ZMR Capital compró Reserve, un complejo de 982 unidades en Brandon, Florida, cerca de Tampa, a principios de 2022. La hipoteca de la propiedad se incluyó en bonos vendidos a inversores. La propiedad está ocupada en más del 80 por ciento, pero los pagos de intereses han aumentado en más del 50 por ciento, o más de $6 millones. Como resultado, el propietario del edificio no pudo pagar la hipoteca, que vencía en abril, según el análisis de los documentos de servicio del préstamo realizado por CRED iQ. ZMR Capital declinó hacer comentarios.
OWC 182 Holdings, propietario de Oaks of Westchase en Houston, una propiedad de apartamentos estilo jardín de 182 unidades que consta de 15 edificios de dos pisos, no ha podido realizar los pagos de la hipoteca desde abril, en gran parte debido a los altos costos de interés, según CRED iQ. . No se pudo contactar a los representantes de OWC 182 para hacer comentarios.
“El aumento de las tasas está provocando que aumenten los costos del servicio de la deuda de estas propiedades”, dijo Mike Haas, director gerente de CRED iQ.
Pero incluso los prestatarios que obtuvieron una hipoteca a tasa fija pueden tener dificultades cuando tienen que refinanciar sus hipotecas con préstamos que conllevan tasas de interés mucho más altas. Este año vencerán unos 250.000 millones de dólares en préstamos multifamiliares, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
“Con tasas de interés mucho más altas y alquileres que comienzan a caer en promedio en todo el país, si necesita refinanciar un préstamo, entonces está refinanciando en un entorno más caro”, dijo Mark Silverman, socio y líder del grupo CMBS Special Servicer en el Bufete de abogados Locke Lord. “Es más difícil hacer que estos edificios sean rentables”.
Si bien los problemas de deuda y préstamos de oficinas se concentran en los edificios de las grandes ciudades, particularmente en la costa noreste y oeste, las preocupaciones relacionadas con los edificios multifamiliares se concentran más en el Sun Belt.
A medida que la gente se mudó cada vez más al sur y al suroeste durante la pandemia, los desarrolladores construyeron complejos de apartamentos para satisfacer la demanda esperada. Pero en los últimos meses, dijeron analistas inmobiliarios, el número de personas que se mudan a esas regiones ha caído drásticamente.
En 19 ciudades importantes del Sun Belt, incluidas Miami, Atlanta, Phoenix y Austin, Texas, en 2019 estuvieron disponibles 120.000 nuevas unidades de vivienda, que fueron absorbidas por 110.000 inquilinos, según CoStar Group. El año pasado, esos mercados tuvieron 216.000 unidades nuevas, pero la demanda se desaceleró a 95.000 inquilinos.
Además, a medida que los costos de construcción y mano de obra aumentaron durante la pandemia, los desarrolladores construyeron más edificios de departamentos de lujo, con la esperanza de atraer inquilinos que pudieran pagar más. Ahora, los precios y alquileres de esos edificios están cayendo, dicen los analistas de CoStar.
“Los desarrolladores se han salido de control”, dijo Jay Lybik, director nacional de análisis multifamiliar de CoStar Group. “Todo el mundo pensó que la demanda que vimos en 2021 iba a ser la que iba a ser en el futuro”.
Esto podría ser un gran problema para inversores como Tides Equities, una firma de inversión inmobiliaria con sede en Los Ángeles que ha hecho una gran apuesta por propiedades multifamiliares en Sun Belt. Hace apenas unos años, Tides Equities poseía alrededor de 2 mil millones de dólares en condominios. Esa cifra creció rápidamente a 6.500 millones de dólares. Ahora, a medida que caen los alquileres y los precios de esos apartamentos, la empresa tiene dificultades para realizar los pagos del préstamo y cubrir los gastos operativos, según CRED iQ.
Los ejecutivos de Tides Equities no respondieron a las solicitudes de comentarios.
Dicho esto, es probable que los edificios residenciales tengan una base financiera más sólida que las oficinas, por ejemplo. Esto se debe a que las unidades multifamiliares pueden financiarse mediante préstamos de los gigantes hipotecarios respaldados por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac, creados por el Congreso para hacer que la vivienda sea más asequible.
“Si los bancos regionales y los grandes bancos de inversión deciden no otorgar préstamos multifamiliares, entonces Fannie y Freddie simplemente obtendrán más negocios”, dijo Lonnie Hendry, director de productos de Trepp, una firma de datos de bienes raíces comerciales. “Es una medida de seguridad que otras clases de activos simplemente no tienen”.
Además, si bien las oficinas están experimentando un profundo cambio en los patrones de trabajo, la gente todavía necesita un lugar para vivir, lo que debería respaldar al sector multifamiliar a largo plazo, afirmó Hendry.
Aun así, algunos expertos de la industria dicen que esperan una ola de impagos en el sector de apartamentos, intensificando los problemas en el sector inmobiliario comercial.
“Hay muchos activos multifamiliares realmente sólidos”, dijo Silverman de Locke Lord, “pero habrá daños colaterales y no creo que sean pequeños”.
